评论:警惕“土地财政”掏空地方政府未来


 发布时间:2020-12-05 07:51:17

今年土地市场冷清的局面与去年火热的情景形成了鲜明的对比。浙江中天集团湖南天翔房地产有限公司总经理许铭生去年参与长沙一宗土地网上拍卖,当时一块位于长沙市河西雷锋大道的地块以每亩均价接近180万元成交;而一年之后,仍然还是位于河西的一处地块,却只有一家买家仅开出了每亩99.66万元的

竞买者还需要承担其他义务。例如,需分别向政府无偿移交5.16万平方米和8.86万平方米的办公面积,需投资建设数条地下通道、连廊以及区域内的市政道路。两宗土地10年内不得转让。某深圳地产人士表示,由于前海土地较稀缺,已有多家大型房企明确表示竞买意向,最终成交溢价率可能突破100%。但多家深圳地产机构预计溢价率将有限。美联物业全国研究中心表示,两宗土地的底价均较高,最终成交溢价率将在10%-20%之间。“弱土地财政”难复制前海的“弱土地财政”模式与其他城市普遍存在的土地财政模式有所不同。

据韩杰介绍,北京市的土地收入从管理来讲目前严格采用收支两条线。全部土地收入的一半属于开发成本,可用的土地收益占到40%到45%,再放在市级财政的总盘子里占比就更小了,也就是说本市财政并不是过多倚重土地财政收入。去年“三公”经费比预算减少15.2%决算报告显示,2013年市级“三公”经费财政拨款决算总额9.4亿元,比2013年市级“三公”经费财政拨款预算总额11.1亿元减少1.7亿元,下降了15.2%。(具体情况见上图)韩杰表示,去年市级“三公”经费压缩力度是近年来最大的。

上半年房地产市场一片冷清,土地市场也迅速降温,直接导致各地土地出让收入大幅下滑,地方财政压力骤增。与此同时,各地承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务已达2.5万亿元,土地出让收入锐减直接威胁到地方的偿债能力(6月29日《中国证券报》)上半年地方卖地收入缩水至少明确传递出两个信号:一是本轮实施的一揽子楼市调控政策确已发力生效,表现于供给,便是地方卖地收入指标变化;二是现轮调控政策确实取得了初步成效,表现于为过热土地市场降温退烧,便是上半年地方卖地收入缩水。

近几年,地方土地财政收入不断攀升,到2013年,地方政府土地出让金收入决算数为39073亿元,是预算数的152.6%。2014年上半年,国有土地使用权出让收入已达21129亿元,同比增长26.3%,而土地出让金收入在国有土地使用权出让收入中的比例,一般能达到九成以上。要在目前高度依赖土地财政的现状下尽快去土地财政化,就需要对转型难度有充分认识,既防止地方政府继续依赖土地生财,也要防止过快转型带来地方治理的危机。

对此,不少民众认为,告别土地财政说得轻巧,没了土地红利,广东的民生支出就立即滑坡,找专家要钱吗?第三,广东的企业界也认为告别土地财政并非务实之举。不少企业界人士指出,告别土地财政,一定要提升产业结构,广东邻近的香港,已经告别了土地财政,但前提是金融、旅游、贸易等支柱产业的勃兴,政府总收入大部分来自卖地以外的税收,可见产业的兴盛和获利能力是十分重要的。但现在低迷的全球市场环境,产业升级换代谈何容易?企业人士指出,什么叫市场低迷,就是找不到需求,没人愿意消费,就算政府再多政策支持,专家口号喊得山响,升级换代生产的产品谁来埋单?企业人士认为,做生意的人多数不会轻易进入陌生的行业,企业的升级换代往往要依靠市场的配置能力才能顺利实现,不是人们主观认定就可以解决的。

记者梳理自2009年至2013年财政部公布数据发现,最近5年间,国有土地出让金支出总额达13.49万亿元,其中征地和拆迁补偿、土地开发、城市建设三项占比超过八成。记者采访发现,尽管各地土地出让金收支大多增长迅猛,但能把这项“政绩”说清楚的部门和干部却“很难找”。大部分地区官员对土地收入收支话题都很敏感,不愿多谈。少数基层干部透露,土地审批和出让金征收由国土部门管,开发整理和招拍挂归土地储备中心,资金管理在财政,“具体收了多少,怎么用的,只有部门一把手和具体经办人说得清楚。

如福建省降低首套贷款认定标准为“购房人偿清购房贷款后,再次申请贷款购房,按首贷认定”,而“首付比例和利率方面按照政策规定的低限执行”。此外,江西省也明确提出“促进房地产市场平稳健康发展,落实首套房贷款优惠政策,适当降低二套房首付比例”。肖文晓认为,限购令带有强烈的行政干预市场色彩,退出是大势所趋,现在只是退出方式和退出时间的选择问题而已。与此同时,差别化的信贷政策很有可能成为将来楼市的新常态,商业银行对房贷利率和首付的市场化运作将得到鼓励,但流动性偏紧的局面短期难以改变,银行不大可能对房贷全面开闸放水。

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