专家:房地产税出台时间难定 涉及诸多技术性问题


 发布时间:2020-11-25 19:12:20

两种观点在对土地财政的评价上有一个共识,就是承认土地财政对于推动中国城市基础设施建设,加快城市化速度具有积极作用,正是中国特殊的土地制度安排及土地财政,为中国改革开放以来持续的经济增长提供了重要保障。从让利于农民角度反对土地财政的观点,要求进一步确立农民土地权利包括给农民土地发展

城市化首先要能在城里买得起房,要买得起房,房价就不能高,要房价不高,地价就不能高。当前地方政府为了扩大土地财政收入,有意通过经营土地和经营城市来炒高地价和房价,从而导致农民在城市买不起房子,农民进城打工但很难融入城市成为城市一员。经济学家华生说:“城市化首先是人的城市化,但是我们现在的许多政策,正好以限制外来人口作为基点。房地产价格居高不下最主要原因是土地财政制度,我个人认为现在是下决心改变土地财政的时候了。

全省2015年农村危房改造任务为12.3万户根据通知,全省2015年农村危房改造任务为12.3万户,其中建筑节能示范户3万户。在任务安排上,将向7366个贫困村所在县重点倾斜,同时兼顾其他县(市、区)农村面貌改造提升重点村、地震高烈度设防地区等区域。农村危房改造补助对象是居住在危房中的农村贫困户,包括农村分散供养五保户、优抚户、低保户、贫困残疾人家庭和其他贫困户,以及以船为家渔户。贫困户是指家庭年人均纯收入低于当地政府规定的农村贫困线的农村贫困户。

农村危房改造中,重建房屋原则上以农户自建为主,坚持以分散改造为主,在同等条件下,优先安排危房集中村庄的危房改造。要严格控制农村危房改造建筑面积和总造价,严禁盲目攀比超标准建房。据介绍,农村危房改造资金以农民自筹为主,中央和地方政府补助为辅,并通过银行信贷和社会捐资等多渠道筹集。今年各级财政对农村危房改造平均每户补助标准为1.1万元,其中:中央财政补助6000元;省级财政补助2000元;市财政补助1500元;县(市、区)财政补助1500元。

很多开发商呼吁救市,并且给公众算了一笔笔亏损账,表白目前开发房产并不赚钱。细数开发商账目我们不难发现,前几年高峰期高价拿地是导致近期项目亏损的主因。对于这一问题,从市场运作角度讲,高价吃进土地固然是开发商自己的经营失误,并且完全可以通过之前的暴利项目予以弥补,并不值得同情。但另一方面,地方政府土地出让金等税费收益的确与房地产业的关联度过于紧密,并且由于“高房价———高税费———高房价”的循环,使得地方政府在一定程度上成为推高房价的因素之一。

新常态语境下,行政性的宏观调控让位于市场配置,尤其是中央釜底抽薪地取消了以往的GDP考核。纠偏地方政府对土地财政和房地产的依赖。由此来评价过去一年的土地财政,其增长幅度看似很高,相比2013年同比增速44.6%,已是大幅放缓。这可理解为,各地对土地财政依赖还有惯性,但也是最后的疯狂。经过2014年的深改考验,面对今年继续深改和调结构,地方政府的土地财政依赖症应该会慢慢消弭。地方再靠土地财政凝聚财源,再靠楼市来实现稳增长,简直是刻舟求剑。

与此同时,广州依然豪气冲天地宣布今年将有11条(段)地铁全面开建,今年计划完成新线建设投资超过170亿元。一方面债台高筑,一方面大搞轨道交通建设,这里面有没有过度建设的问题?就以地铁为例,广州一口气上这么多地铁项目,财力可以承受吗?数据显示,广州去年卖地收入838亿,超过全市财政总收入的1/3。估计很多人都会大跌眼镜,号称千年商都、华南地区经济中心的广州在财政总收入方面居然让卖地收入占了1/3,这说明什么?说明财力吃紧。

记者昨天从朝阳区人代会了解到,朝阳区的房地产业占区财政比重,已从过去最高的33%下降到目前的20%左右。与此同时,由于区域经济结构的全面转型,朝阳区级财政今年并未受到房地产行业调控的影响,预计全年完成财政收入308亿元,比2010年增加73.7亿元。朝阳区区长程连元昨天下午在接受记者采访时表示,2011年在中央及北京市房地产调控政策的影响下,房地产开发在朝阳区全社会固定投资中的比重同比下降了5.8%,这也意味着多种业态共同支撑经济增长的新模式正在加速形成。

并且从2007年开始,土地出让收入全部纳入地方政府性基金预算管理,不能用于平衡公共财政预算。通过多卖土地增加财政收入的“土地财政”观点是站不住脚的。破除“土地财政”还是要还原到土地管理制度改革“土地财政”成因在于土地供应管理机制与国外土地私有化程度较高不同,在我国现行土地管理制度下,土地实行公有制,农村是集体所有制,城市则是国家所有,农地征用转为建设用地必须首先由政府进行征收,再由用地单位和个人依法申请。

看来,土地财政的确不应一直循环玩下去。一旦土地储备枯竭,这种循环就如游戏一样终结,可怕的结果恐怕不仅是金融系统大量坏账的泛滥,更是产业结构的畸形和贫富分化的进一步加剧。因此,利用当前房地产继续回调的时机,地方政府应尽快扭转心理预期,不要对土地财政抱有太大奢望。应该看到,不管未来房地产调控政策如何变动,房价出现再次非理性上涨已经成为小概率事件。我国房地产已经在逐步告别暴利时代,回归合理利润的常态。如果地方政府还指望和前几年一样将收入建立在土地财政的基础上,将是很危险的。蔡红东。

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