楼市库存高企累及地方财政 三四线城市频施策稳财收


 发布时间:2020-11-28 16:19:12

这么多年,一方面是外界对土地财政的诟病,另一方面却是地方政府对土地财政的难以割舍。事实上,土地财政对于我国经济社会而言,是一个典型的“寅吃卯粮”的短期行为。土地财政以不断增加土地供给为前提,而在我国人地资源矛盾十分突出的国情下,不可能无限制增加农用地转用数量。同时,土地财政以金融

华融证券研究报告认为,从已公布的19家房地产企业4月的销售数据来看,当月销售面积虽然环比增长13%,但销售额环比下降8%,说明房企降价去库存的压力较明显,给地方财政带来一定压力。分析人士表示,房地产市场的波动影响地方财政收入基本已成为业内共识。一些欠发达地区的地方政府对土地财政的依赖程度很深。众多地方政府融资平台的融资成本较高,主要依靠土地财政维持还款能力,土地财政主要体现在政府性基金中。土地市场是房地产市场的供给端,房地产市场如果出现波动,必然会对土地市场产生影响,从而导致未来政府性基金的现金流可能不如目前充足。

令人遗憾的是,在最近几年的房地产调控中,“土地财政”这一痼疾并没有直接触及到,一些地方政府反而在调控高峰时刻不断推出“地王”。现在随着房价的下降,有些地方政府又展开了救市行动,其实归根结底还是为了维护“土地财政”收益。在此情景下,北京市政府能够从保障房建设入手,割舍“土地财政”利益,显得难能可贵,它也为其他地方的保障房建设探索出了一条可行性比较强的路子。北京的保障房新政触到了“土地财政”房地产市场的痛点。商品房建设目前通行的土地供应模式,虽然给地方政府带来了可观的经济收益,但它对社会经济运行也带来了不应该忽视的负面影响。而要终结“土地财政”制度,唯有深化改革,从这一点来说,北京市政府推出的保障房新政,为这方面的改革作出了积极的探索。

而该办公室现场督察的只有3人。去年7月至今,他们平均每个月巡查20个工地,每天一个工地。该负责人称,目前,他们每天都要接到10多个投诉电话,其中,一城中村的拆迁指挥部一天接到40个投诉电话。“我们整天在外跑,中午不休息,晚上加班到八九点,仍然处理不过来。”“此外,临时机构行政级别低,我们去督办一个工地,负责人不见我们,我们一点门也没有。”他表示,因不少工地系城中村,拆迁时也不备案,因此,督察期间,他们经常吃“闭门羹”。

因此,房产税改革的目的,长远角度应更注重于筹集地方财政收入方面。在地方政府失去农业税收入、依靠土地财政不可为继的情况下,仿照发达国家做法开征房产税,是法治环境下的较优路径选择。目前有地方官员力挺房产税的报道,也表明地方政府从长远考虑希望在此方面有所作为。在试点房产税主要目的是筹集地方财政收入的判断下,宏观上还需要进一步厘清两个问题,即中央和地方税权关系、财政法治理念下的制度要求。中央与地方的税权配置有待厘清我国1994年进行分税制财政体制改革,在中央与地方事权划分的基础上配置中央税权与地方税权。

这次不但拍卖成功,且拍卖成交价飙升至19亿元。2007年瓯北商务中心的投标资格里有一条比较重要的竞买人资格要求,竞买人在中国有投资建设并自主经营总建筑面积不少于8万平方米的综合型购物中心,其中最少有一处单体面积不小于4万平方米;另外,还要求在中国有投资和经营建筑面积2万以上大型连锁超市并且具备8年以上成功经营管理和2级房地产开发从业资格,符合这些条件才具备竞买资格。但到了2009年,这一要求降低了许多:只要与世界500强的国际性商业零售企业、或者我国境内前30强的百货零售企业,或港、澳、台地区前10强的百货零售企业签订关于拟出让地块的商业经营协议就可以,而房地产开发资格则放宽到正在申报中的3级也可以。

在这种情况下,经济增速不会下调很多,各个地方的财政收入增长会下调些,但下调有限,目前各地降低财政增长目标也是象征意义。从经济发展速度和调整来看,财政实质变化有限。今年财税改革的破题,需要考虑现实因素,是实质性的深化改革,经济形势不是根本原因,而是诱因。今年要落实三中全会决定中关于财税改革的很多目标和任务,因此需要实质性的举措,这是直接原因。NBD:具体而言,财税改革涉及预算的改革,不知这方面会有什么进展?施正文:税制改革主要包括税收支出及预算。

政府如何保证房地产市场的稳定,如何实现软着陆,何种方式、何种方法可行,应该放开讨论。但对近期流传的“购房退税”一说,笔者认为此方实在太偏,如此“偏方”得以实施,将既不利于行业本身长远发展,也不利于当前的“保经济”需要。首先,“购房退税”受益于谁?能够买得起现有高价房的自然是“有钱人”。因此,“购房退税”政策的推出,当然就最有益于富人一族了。相信这一政策对房价和市场成交量的影响是立竿见影的。无论是从保房价还是从增加交易量的角度,“购房退税”政策的效力都会是十足有效的。

事实上,“地王”的背后,受益的或许永远是依赖土地财政的地方政府。调查数据显示,上半年全国306个城市共交易土地1500多宗,土地出让金达1.13万亿元,同比大幅增长六成。其中,北、上、广三地经营性土地出让金已接近去年全年的水平。即便地王最终流产,也能收缴巨额的滞纳金。话题一土地财政扮演啥角色政府通过卖地获得巨额收益,但由于缺乏监管,卖地收益分配不公,对于教育、医疗、社会保障不能达到应有的投资额度“人人喊打”的土地财政并非天生就这么可恶。

陶亮 新武 冠鲁

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